张燕民 首席律师
概要:执业18年,硕士学历 高级职称,持有律师、房地产估价师、高级经济师、房地产高级咨询师等.....

· 张燕民律师为某温泉游泳中心股权转让、注册资本变更、债权转股权等事宜提供全程法律服务;
· 张燕民律师担任某投资公司“某花园” 项目的全程法律顾问,为项目全程开发运作、管理提供法律服务;
· 张燕民律师为某房地产公司、香港某投资集团、香港某公司股权抵押、项目融资提供金融、房地产全程法律服务;
· 张燕民律师受聘担任“某国际花园” 项目的全程法律顾问,为项目全程开发运作、管理提供法律服务;
· 张燕民律师受聘担任某上市企业所属的大型国有房地产公司首席法律顾问,该公司注册资金人民币10亿元,土地储备近130万平方米,开工建筑面积近75万㎡,总投资额近30个亿;
·张燕民律师为上海某私募股权投资机构、无锡某房地产公司私募债权融资提供专项全程法律服务,项目标的额问人民币2亿元;
·张燕民律师为郑州某房地产公司城中村改造项目的私募股权融资、股权并购提供专项全程法律服务,项目标的额为人民币2亿元;
手机:40001 96069
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传真:40001 96069
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地址:上海/郑州/天津/北京/武汉/广州/深圳/南京/杭州/苏州/宁波/无锡/长沙/石家庄/沈阳/大连/长春/济南/青岛/福州/厦门/呼和浩特/成都/昆明/拉萨/佛山/乌鲁木齐/纽约/香港/新加坡/台北
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中国楼市或将现大变革
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来源:房产频道

    不久前,有“商品大王”之称的著名国际投资者罗杰斯表示,对中国楼市心存隐忧,暂时无打算在中国投资房产。

    罗杰斯指出,中国政府希望稍微降低房地产的热度,他个人不会和政府大趋势背道而驰,房地产已处於高位,个人不会特别强调在房地产方面进行投资。罗杰斯称,若必须要投资房地产,建议投资者把握三大要素,分别为地段、品质,以及投资时机。事实上,对于不少中国人而言,买房始终是一块“心病”:不断上涨的房价,让很多人望而却步,在收入没有大幅提高的情况下,买房对于很多人而言已经是人生最奢侈的一件事。同时,国家针对房地产市场的调控不断升级,但力度空前的措施在短暂抑制市场火爆之后,似乎仍没有给出解决问题的最终方案,需求总是在压抑之后爆发,房价与调控的力度总在交替上升。

   房地产市场的调控难道只能在“一涨一治”中进行?房子难道注定成为中国人生活中最难承受的“奢侈品”?

   买房不再是心病

   十八届三中全会闭幕后的第三天,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式发布。在这份几乎囊括了中国社会发展各个方面的改革大纲中,直接涉及房地产问题的表述可谓十分有限,除了明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”之外,没有提到任何有关“房地产调控”的字眼。

   然而,正是这份未提房产调控的改革路线图,让人们看到了解决中国房地产市场长期矛盾的希望。中国房地产研究会副会长胡志刚表示,作为国家层面的改革战略,三中全会在决定中提及的城镇化、市场化、财税、土地、简政放权等等改革事项的推进将创造综合性的政策环境和规范的外部环境,对房地产行业发展意义重大。

    事实上,困扰中国房地产市场健康稳定发展的问题,从来都不只是“房子”的问题,在一个高房价的表象背后,是土地财政的痼疾、土地供给制度的僵化,是税收征管体系的不完善、不合理,是社会保障制度的不健全,是收入分配的不平衡、住房资源占有的不公平……

    面对这一系列深层次的矛盾,仅仅针对高房价的行政调控显然带有“治标不治本”的临时性。要促进房地产市场长期健康稳定发展,只有更加尊重市场规律,更加科学地进行制度层面的顶层设计。

   去年10月29日中共中央政治局第十次集体学习时,习近平总书记就已经指出,加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。

   在中国房地产协会副会长朱中一看来,在十八届三中全会的决定中,到处都体现着房地产改革市场化的新思路和新举措。

这其中既包括明确提出的房产税改革,也包括“建立城乡统一的建设用地市场”;既包括建立全社会房产基础数据统一平台,也包括“探索实行官邸制”;既包括“完善城镇化健康发展体制机制”,也包括“完善产权保护制度”。

   “如果三中全会的精神能够得到全面贯彻,那么房地产市场的健康稳定发展将是必然。”朱中一表示,与以往“围绕房价调房价”的调控不同,改革聚焦在更深层次的问题之上,虽然没有直接谈及房价的涨落,但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。不过,虽然改革的大方向已经确定,但具体到执行层面依旧面临着不小的挑战。就在十八届三中全会召开之前,北京、上海、深圳的房产调控政策进一步升级,在年底房价调控目标问责压力陡增的情况下,“京七条”“沪七条”“深八条”依旧在压制需求的老路上做文章。

    然而不可否认的是,对于北京、上海、广州、深圳这样房价上涨过快的一线城市,短期内脱离有效的行政调控,市场必然存在失控的危险。“在这样的大背景下,如何将既有的政策与未来的改革有效衔接,维护市场的稳定,将是很重要的问题。”朱中一说。

调控政策越来越严

    事实上,2003年以来,中央出台了一系列房地产宏观调控政策。而除了2009年出台的鼓励购房政策措施外,这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。尤其是从2008年至今,房地产调控大致可以分为两个阶段。2008年四季度至2009年四季度,调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资;第二个阶段是2010年一季度至今,调控政策的目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。

    2008年则又是相对特殊的一年。由于受国际金融危机的影响,2008年1月,全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月,全国住房价格开始下降,楼市步入寒冬。很多房企在急转直下的楼市面前,面临着冲动的惩罚,一些企业甚至是濒临破产的边缘。在很多人看来,是雷曼兄弟救了中国的房地产商,由于担心金融危机大规模冲击中国经济,各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场,国家暂时放松信贷,降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。

    2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题,2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持;三是加大保障性住房建设规模。四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。与此同时,国务院于2008年12月份出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,明确加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展。

    2009年,房价开始在政策帮助下一路向好。同年12月,为遏制部分城市房价过快上涨,中央政府决定不再延长2008年底出台的二手房营业税减免优惠政策,将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年,遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”),以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节,逐渐废除了2008年的刺激房市政策,再次转向稳定房价。

    2010年,以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”),被称为“史上最严厉的调控政策”。特别是2011年,限购、限贷等强力政策陆续出台。2013年2月20日,“新国五条”出台,明确了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。 

    然而,史上最为严厉的楼市调控政策并没有拉住犹如脱缰的野马一般上涨的房价。

    美报:短期内难控房价

    美国《华尔街日报》网站11月15日援引联昌国际证券银行分析师约翰逊•胡的话称:“(《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》)有关房产税的部分并未提供新的细节,但文件证实了一些人的猜测,即很快将有更多的城市展开房产税试点,可能是在2013年底或2014年初。”报道称,房地产开发商和分析人士一直密切留意可能扩大房产税试点的计划细节。上海和重庆自2011年起已开始实施试点工作。

    分析人士和政府研究人员认为,征收房产税是抑制楼市投机行为的一种更具可持续性的手段。但房产税推进工作一直进展缓慢,原因之一是来自既得利益者的反对,其中包括拥有多套房产的地方官员。依据具体的标准,上海目前征收的房产税税率为0.4%或0.6%,重庆为0.5%到1.2%。这份政策文件还指出,中国将减少对企业和个人境外投资的限制,这可能有助于缓解投资性购房需求,为中国过热的楼市降温。

    中国人经常抱怨称,除了购买房产,在国内没有其他的投资选择。严格的货币交易限制和疲软的国内股市很难激起人们的信心。于是,他们选择投资房地产,其中一些投资行为最终推高了房价,尤其是在北京、上海这样的大城市。报道指出,15日公布的最新细节表示,当局将拓宽中国企业和个人的投资范围,允许他们投资包括并购和证券在内的境外项目。

    尽管有了上述表述,但分析人士还是持保留态度。约翰逊•胡说:“我们仍担心大城市控制不住的房价增长势头。这些政策短期内可能不会产生控制房价的效果。因此,我们仍能看到房价上行风险和一些大城市不断膨胀的泡沫。”据报道,已经有许多中国企业和家庭通过朋友和家庭的配额或其他灰色手段到海外进行投资或购买房产,人们希望进一步放松现有对资本的严格控制。

 

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