张燕民 首席律师
概要:执业18年,硕士学历 高级职称,持有律师、房地产估价师、高级经济师、房地产高级咨询师等.....

· 张燕民律师为某温泉游泳中心股权转让、注册资本变更、债权转股权等事宜提供全程法律服务;
· 张燕民律师担任某投资公司“某花园” 项目的全程法律顾问,为项目全程开发运作、管理提供法律服务;
· 张燕民律师为某房地产公司、香港某投资集团、香港某公司股权抵押、项目融资提供金融、房地产全程法律服务;
· 张燕民律师受聘担任“某国际花园” 项目的全程法律顾问,为项目全程开发运作、管理提供法律服务;
· 张燕民律师受聘担任某上市企业所属的大型国有房地产公司首席法律顾问,该公司注册资金人民币10亿元,土地储备近130万平方米,开工建筑面积近75万㎡,总投资额近30个亿;
·张燕民律师为上海某私募股权投资机构、无锡某房地产公司私募债权融资提供专项全程法律服务,项目标的额问人民币2亿元;
·张燕民律师为郑州某房地产公司城中村改造项目的私募股权融资、股权并购提供专项全程法律服务,项目标的额为人民币2亿元;
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预售制引发矛盾层出根源分析
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     商品房预售是当前房地产开发公司最主要的销房方式之一。但由于预售合同订立时,买卖的房屋尚在建设之中,出卖人对其并不享有完全意义的所有权,因此国家对这种特殊形式的房地产买卖行为有特殊的要求和规定——即实行商品房预售许可制度。在全国各地,由商品房预售制引发的投诉和矛盾层出不穷。

  我国房地产市场采取预售制度以来,预售商品房价格波动,质量与广告宣传、设计规划不符,延期办证、延期交房,甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。

  相比现房销售,预售制让开发商有了捂盘惜售、延迟建设等的可能。预售制度最大的问题就在于开发商的承诺不兑现。预售制下,开发商有了空手套白狼的能力。房子还没建好就可以售出实现资金回笼,继而可以抽出资金进行别的项目的开发建设。

  “我国的商品房预售制来自香港,但与香港并不一样。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。她提供的资料显示,商品房预售制度并非中国独有,在美国、英国、日本、韩国、马来西亚等国家和地区都存在,是与现房销售并存的一种住宅销售方式。

  但是,在这个制度的具体操作模式上,我国与其他国家和地区完全不一样。

  在香港,购房者只需要支付所买住宅全价款5%~10%的定金。日本的购房者只需要支付10%的定金。韩国购房者支付全房价款的20%~30%,且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元定金。剩下的房款等到交房的时候才结清。

  不仅如此,对开发商收到的预售款也有严格监管。比如在香港,预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离,银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。

  但在我国内地,购房者则需要一次性向开发商支付所有房款。开发商对预售款的使用缺少监管。

汪利娜告诉记者,我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时,定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。

  “这已经不是一个简单的房屋买卖行为或企业订单式生产的营销策略的问题,而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。”汪利娜说。

  对于银行来说,预售商品房中出现的“假按揭”、“一房多售”和“烂尾楼”都是巨大的金融风险,一些开发商挟预售款潜逃的事情也时有发生。

  “商品房与其他商品不同,许多建筑质量问题只有到购房者入住使用后才能逐渐发现。可等发现质量问题,商品房常常又过了保修期。”汪利娜说,这类旷日持久的法律诉讼,或由此诱发的银行不良贷款率的上升,在许多城市都屡见不鲜。
正是这种“变异”的商品房预售制导致房地产市场上不诚信行为比比皆是。近年来,有关商品房预售制的争论从来就没有停止过。今年还一度传出要废除商品房预售制度的消息。

  在汪利娜看来,这个制度需要大刀阔斧地改。这其中包括建立商品房交付使用制度、商品房质量评价体系和质量终身制度,完善网上交易平台体系建设等。

  “最关键的就是要把游戏规则做好。”汪利娜说,法律层面如果强化了对消费者的保护,开发商就不敢在质量、配套等问题上放松要求。在预售制度中,消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位,强化对消费者的保护是必须的。

  在汪利娜看来,预售制度的改革很难一步到位,但不能不改,可以逐渐提高标准。比如从现行的高层封顶后预售,逐步提高到完成外部装修、内部装修或按完成全部工程百分比给予预售许可;要求企业提留质量保证金;加快房地产企业征信制度建设等。

  “对那些无视预售合同不按期交房的开发企业,消费者有权要求赔偿,政府应(对这些企业)给予处罚。”汪利娜说,相关法律一定要严格执行。

  上海房地产律师认为,按照《中华人民共和国消费者权益保护法》,消费者享有公平交易权和求偿权。也就是说,当消费者购买了名不符实的商品房时,有权拒绝履行房屋买卖合同,并要求开发商给予赔偿。但在现实中,消费者向开发商索赔基本不可能。

      最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证明”。这一条款与上述《司法解释》第2条虽然都是针对开发商未取得预售证明对外订立合同的情形,但本条款主要强调的是开发商的“欺诈”行为,即开发商采用“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”或“提供虚假商品房预售许可证明”的欺诈手段诱使买受人与其订立商品房买卖合同,从而达到收取购房款的目的。对这种没有预售许可证签订的预售合同,即伴有开发商恶意欺诈行为订立的预售合同《司法解释》规定了更为严厉的法律后果——“惩罚性赔偿”,即买受人不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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