张燕民 首席律师
概要:执业18年,硕士学历 高级职称,持有律师、房地产估价师、高级经济师、房地产高级咨询师等.....

· 张燕民律师为某温泉游泳中心股权转让、注册资本变更、债权转股权等事宜提供全程法律服务;
· 张燕民律师担任某投资公司“某花园” 项目的全程法律顾问,为项目全程开发运作、管理提供法律服务;
· 张燕民律师为某房地产公司、香港某投资集团、香港某公司股权抵押、项目融资提供金融、房地产全程法律服务;
· 张燕民律师受聘担任“某国际花园” 项目的全程法律顾问,为项目全程开发运作、管理提供法律服务;
· 张燕民律师受聘担任某上市企业所属的大型国有房地产公司首席法律顾问,该公司注册资金人民币10亿元,土地储备近130万平方米,开工建筑面积近75万㎡,总投资额近30个亿;
·张燕民律师为上海某私募股权投资机构、无锡某房地产公司私募债权融资提供专项全程法律服务,项目标的额问人民币2亿元;
·张燕民律师为郑州某房地产公司城中村改造项目的私募股权融资、股权并购提供专项全程法律服务,项目标的额为人民币2亿元;
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购买的二手房是“凶宅”能否要求退房?
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  案例:一位买房人购买了一套二手房,在入住后发现这套房内曾发生有凶杀案,受害人死状惨不忍睹。买房人知道这个消息后终日生活在恐惧之中,正常生活受到严重影响。买房人因无法承受这种住在“凶宅”中的恐惧感,向原业主提出退房要求,并要求赔偿装修损失及精神抚慰补偿。被拒绝后进行了法律诉讼。最终在法院主持下双方达成调解意见———买房退房,卖方另支付一万元作为补偿。

  焦点问题:

  本案虽然以调解的和谐方式结案,但该案中存在的法律问题却并没有通过诉讼程序得出明确的答案,“凶宅”的概念在法律方面该如何界定?房主隐瞒这些信息是否要承担责任?中介方应否承担因对房源未做尽职调查导致退房的法律责任呢?该如何避免此类事件发生呢?

  法律分析:

  是封建迷信?还是善良风俗?

  所谓的“凶宅”一般是指发生过凶杀,自杀或其他意外事件造成人员重大伤亡的住宅。一旦发生过此类恶性事件后,人们再住在这样的房子里便会感觉到不吉利甚至恐惧。人们普遍认为这样的房子不利居住。于是原业主就想将这样的房子转手,重新购置住宅。由于担心无法脱手或价格受到损失,很多人选择了隐瞒实情。但是毕竟纸里包不住火,往往入住不久买房人就会发现过去发生过的事情。这时发生纠纷就在所难免。

  有律师认为:虽然现实情况下,“凶宅”确实会带给人们很大的恐惧感,会产生严重心理压力,导致影响正常工作生活,但凶宅之说具有强烈的封建迷信意味,因此产生的所谓精神损害不应得到法律的支持,不能因为住宅曾经发生过恶性事件而认为住宅存在瑕疵。瑕疵在法律意义主要指物质层面上的质量问题,而人们对于凶宅的恐惧感只存在于精神层面。如果因是凶宅而退房的理由成立,那么类似诅咒他人、采用迷信手段试图杀人的行为是否也应受到法律制裁呢?所以凶宅之说不应得到法律支持。

  但也有律师持另一种观点。这种观点认为,法律应尊重民俗,忌住“凶宅”是我国民间传统,不能简单说这就是属于迷信的范畴,这是社会上一种善良无害的风俗,这种风俗长期存在于我们的社会习惯中,躲避恐惧,是每个人的本能,也是每个人的权利,法律不应排斥这种民俗习惯。

  本律师同意第二种观点:虽然房子里发生非正常死亡事件不是法定的买卖合同无效或可撤销的理由,但根据我国传统风俗及公序良俗,一般人对这样的房子会产生一定的恐惧或忌讳心理,不仅大大影响到房屋价格,甚至根本不会被买房人考虑购买,房主故意隐瞒房屋的重要情况致使购房人做出错误的意思表示,是有违诚信原则的。

  中介机构是否应承担责任?

  对于中介机构应否承担的问题,应分两种情况来进行区别认定:如果中介机构在登记房源或者从原房主手中取得该房产时是以明显低于市场价格取得,且明知或应当知道房产存在有非正常死亡事件的情况下,仍然隐瞒或未如实告知购房者相关信息,那么购房者若提出退房请求及损失赔偿,中介机构是应当承担其相应责任的。但如果中介机构也是在不知情的情况下,将房源介绍给购房者,那么让中介机构承担责任是不能成立。

  律师建议:

  居高不下的房屋价格及新楼盘价位的不断攀升,使得人们开始关注二手房市场,于是二手房市场也成为房产交易的一个重要平台。有些二手房市场发达地区或国家,甚至专门有人作“凶宅”中介服务。而对于大多数购房人而言,即便“凶宅”比市场价格要低20%至30%,除非逼不得已,自己是不会购买这样的房产的。那么,购房人在购买二手房时除了注意了解房屋产权、质量等方面是否存在瑕疵的同时,也最好多了解一下房屋中是否发生过不幸事件。为了妥善起见,也可以在购房合同中约定信息披露条款,比如:卖房人保证出售房屋中未曾发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况。如果买房人发现房屋中曾经发生过上述情况而卖房人未曾予以书面披露,买房人有权解除合同或者要求酌减价金等条款。这样的约定可以督促卖房人认真考虑隐瞒不幸事件的风险,也可以使购房人在产生纠纷时处于有利地位。

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